改革开放三十年来，瑞昌市房地产业虽然起步较晚，但随着经济的快速发展和国家政策的大力支持，瑞昌的房地产业取得了辉煌的成就，特别是近十年来，房地产投资、商品房面积和高档次的居宅小区都在逐年增加，“民生工程”扎实推进。从2007年开始，房价上涨较快，但房价基本合理，尚未形成泡沫经济。随着国家宏观经济形势进一步好转，瑞昌市城乡居民收入的提高，以及城市化进程的加快为房地产业发展提供了强大的动力和广大发展空间，瑞昌的房地产业也必将迎来更加灿烂的明天。 

 

房地产业作为我国国民经济中基础产业、先导产业，改革开放以来，得到了长足的发展，尤其是近几年，国家把住宅业作为新的经济增长点和新的消费热点发展以后，房地产业更是迅猛发展。改革开放三十年来，房地产的发展不仅改变了商周铜城――瑞昌城市面貌，也改变了瑞昌人居住的环境、品质、观念和价值，对刺激需求，缓解就业压力，促进经济增长发挥了积极的作用。

 

一、瑞昌市房地产业发展现状

 

改革开放以来，瑞昌市房地产业经历了80年代的成长期，90年代前期的快速膨胀期、90年代中期低迷徘徊期和90年代后期快速发展期，目前己进入了新的发展时期，并成为瑞昌市国民经济的重要增长点和支柱产业之一。

 

1、投资快速增长，建设规模迅速扩大

 

“八五”期间，瑞昌市房地产开发投资累计完成3943万元，比“七五”时期增长1.4倍，年均增长35.6%；“九五”期间，瑞昌市房地产开发投资累计完成9470万元，比“八五”时期增长2.4倍，年均增长24.5%；“十五”期间，瑞昌市房地产开发投资累计完成65593万元，比“九五”时期增长5.9倍，年均增长45.8%。其中2004年房地产开发投资完成21618 万元，比2003年增长了1.2倍，比1985年至2003年整个期间累计完成投资还多730万元。这一年的房地产开发投资额占GDP的比重达9.9%，比全省平均水平的6.9%高3个百分点，比九江的平均水平的4.9%高5个百分点。从2004年开始，房地产开发投资一直保持了高速发展态势，05年、06年、07分别完成投资28056 万元、39040 万元、32010 万元。

 

表1  各时期房地产业投资情况表          

单位：万元、万平方米

	“七五”时期	“八五”时期	“九五”时期	“十五”时期
投资总额	1166	3943	9470	65593
#商品房	759	1010	6440	59761
开发面积	15.8	22.5	52.6	76.3
#商品房	10.6	7.1	36.8	49.5

 

2、结构不断调整，商品房建设步伐加快，商品房产业已成为房地产业的主体

 

改革开放初期，瑞昌市城镇人均居住面积在8平方米左右，居住条件相对较差。随着改革开放的继续深入，经济的持续快速发展，瑞昌市从以前的福利性分房，到现在购买商品住房来满足居住需求，经历了住房制度的深化改革，实行住房实物分配货币化的一个重大转折。“九五”期间在国家产业政策的指导下，瑞昌市房地产业加快了商品房建设步伐，使房地产投资结构得到了合理调整，五年累计完成商品房投资6440万元，占全部房地产开发投资额的比重为68%；商品房开发面积36.8万平方米，占全部开发面积的比重为70%，商品房建设成为了房地产开发投资的主体，“十五”期间也保持了这种发展格局。特别是自2004年开始全国房地产业进入了新的快速发展阶段，已建成的有通海花园、皇家花园、市府花园、柳湖苑、府东新区、阳光小区、移民新区、鸿福雅居等高尚住宅小区。到2007年底，全市城镇人均居住面积达到52平方米，较改革开放初期增长了7倍。瑞昌的城市面貌发生更本改变，瑞昌人的精神面貌有了显著提高。

 

3、“民生工程”扎实推进

 

随着国家对住房保障体系的不断完善和对住房困难群体的关注，加大了以积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的力度。2007年，瑞昌市“民生工程”扎实推进，经济适用住房建设启动前的各项准备工作基本完成，完善廉租住房制度工作取得成效，已对符合条件的26个家庭100﹪安排了廉租住房。经济适用住房建设也正在进行规划之中。

 

4、房地产业起步较晚，增加值较低，发展房地产业潜力还很大

 

2000年，瑞昌市房地产企业实现增加值1450万元，占第三产业增加值的比重为3.6%，占GDP的比重为1.2%，近七年来，房地产虽然有了很大的发展，但是到2007年房地产业增加值也仅3771万元，占第三产业增加值的比重为5.1%，七年来只上升1.5个百分点；占GDP的比重为1.3%，七年来仅上升0.1个百分点。而我省在2000年房地产业增加值占第三产业增加值的比重就达11%，占GDP的比重达4.5%，这说明瑞昌市2007年水平还不及全省2000年平均水平的一半，可见瑞昌市房地产业未来仍有很大的发展空间。

 

表2  瑞昌市房地产业值占第三产业及GDP的比重      

单位：万元

	房地产业 增加值	第三产业 增加值	GDP	房地产业增加值占第三产业增加值比重	房地产业增加值占GDP比重
2000年	1450	40150	115730	3.60%	1.20%
2004年	3040	65550	218140	4.60%	1.40%
2007年	3771	74065	352334	5.10%	1.30%

 

 

表3  瑞昌市房地产开发投资额占总投资及GDP的比重情况表 

单位：亿元

		固定资产投资总额	房地产开发投资额	GDP值	房地产投资额占投资总额 比重	房地产投资额占GDP 比重
2000年	全   省	548.2	42.37	2003.7	7.70%	2.10%
	九江市	42.95	3.97	213.07	9.20%	1.90%
	瑞昌市	5.7	0.19	11.57	3.30%	1.60%
2004年	全    省	1820	242.8	3495.94	13.30%	6.90%
	九江市	140.01	17.56	356.76	12.50%	4.90%
	瑞昌市	15.6	2.16	21.8	13.80%	9.90%
2007年	全    省	2950.36	431.7	5469.25	14.63%	7.89%
	九江市	331.57	54.85	592.56	16.54%	9.26%
	瑞昌市	29.69	3.2	35.23	10.78%	9.10%

 

5、房价涨幅较大，但房价基本合理，尚未形成泡沫经济

 

2004年瑞昌市住房平均销售价格为942元，比2000年的456元上涨了486元，年均涨幅达19.9%；2007年瑞昌市住房平均销售价格为1308元，比2000年的456元上涨了852元，年均涨幅达16.24%。对于一个人均年收入不足万元的县级市来说，1308元的房价是有些偏高，但是与九江、南昌等城市相比仍然较低，我们认为尚未形成泡沫经济。

 

一般来说，如果房地产价格与价值比没有超过“2”，就不是泡沫。根据2004年经济普查的数据可以知道，2004年期末房屋竣工单价为701元/平方米，比值为1.34，未超过“2”；2007年比值为1.33，仍然没有超过“2”。另外，从房价收入比①来看，2004年全市城镇居民人均可支配收入7080元，按一户三口来计算，家庭年可支配收入为21240元，一套建筑面积为102平方米的商品房购房款按942元计算，每套房购房款达9.6万元，房价收入比为4.52：1，同理计算2007年房价收入比为5.24：1，都在目前国际公认的房价收入比4-6：1的范围内②。通过以上房地产价格与价值比和房价收入比，可以看出瑞昌市住房价格上涨是受价值规律和市场供求关系的双重影响造成的，属于正常范围，所以我们认为瑞昌市房地产业的发展与宏观经济增长基本同步，与销售相吻合，总体开发与销售处于景气区间，不存在泡沫经济成份。

 

表4    2000年－2007年房屋销售价格情况表

单位：元/平方米

	2000年	2004年	2007年	递增%
房屋销售价格	456	942	1308	16.24
房屋构造成本	368	701	982	15.05
城镇居民人均可支配收入	4833	7080	9659	10.4
每套房屋面积(平方米)	78	102	116
每套房屋销售价格(元)	35568	96084	151728
家庭收入(元)	14514	21240	28977